Α.Π. & Γκενεράλης Δικηγορική Εταιρεία

Το Βερολίνο νέο επενδυτικό "Καταφύγιο" των Ελλήνων

Επιχείρηση για την προσέλκυση των «φτωχοδιαβόλων» του ευρωπαϊκού Νότου, και όχι μόνο, πραγματοποιεί η Γερμανία η οποία «πουλάει» την αγορά ακινήτων της με όλους τους τρόπους.

Δεν είναι τυχαίο το μπαράζ δημοσιευμάτων μεγάλων γερμανικών μέσων ενημέρωσης που παρουσιάζουν, ειδικά το Βερολίνο, ως «Γη της Επαγγελίας» και ασφαλές καταφύγιο για τους απανταχού αποταμιευτές που αναζητούν τρόπους για να επενδύσουν.

Από την άλλη, οι Γερμανοί έχουν αποδυθεί σε αγώνα δρόμου προκειμένου να «κλέψουν» επενδυτές ακινήτων από το Λονδίνο, το οποίο μέχρι πρόσφατα προσείλκυε τους περισσότερους επενδυτές από χώρες που πλήττονται από την κρίση, όπως η Ελλάδα, αλλά και ισχυρούς «παίκτες» του real estate.

Πρόσφατα δημοσιεύματα ανέφεραν ότι Ελληνες, Ιταλοί, Ισπανοί και Πολωνοί είναι οι καλύτεροι αγοραστές ακινήτων στη Γερμανία, αφού αγοράζουν με μετρητά εκατοντάδες σπίτια. Παράλληλα, οι εφημερίδες και οι ιστοσελίδες έχουν κατακλυστεί από αγγελίες για πώληση χιλιάδων ακινήτων σε πόλεις όπως το Βερολίνο, η Λειψία, η Φρανκφούρτη, το Ντίσελντορφ κ.ά. Αγγελίες για μικρά διαμερίσματα σε πολυκατοικίες που ενοικιάζονται μέσα σε λίγες ημέρες, μέχρι μεγάλα κτίρια κατοικιών, γραφείων και καταστημάτων που κοστίζουν πολλά εκατομμύρια ευρώ, αλλά προσφέρουν σημαντικές υπεραξίες.

Από μια πρώτη έρευνα που έχει γίνει για τη γερμανική κτηματαγορά, από το 2011 έχουν αγοράσει ακίνητα μερικές εκατοντάδες Ελλήνων, κυρίως μικροαποταμιευτές. Σύμφωνα με ειδικούς, η μεγάλη πλειονότητα των αγοραστών είναι συνταξιούχοι και επιχειρηματίες που αναζητούν ακίνητα αξίας 80.000 έως 150.000 ευρώ. Κατά κύριο λόγο είναι οικογενειάρχες με παιδιά φοιτητές στη Γερμανία που αγοράζουν για να γλιτώσουν το ενοίκιο και ευελπιστούν ότι σε 4-5 χρόνια θα πουλήσουν έχοντας αποκομίσει μια σημαντική υπεραξία. Βεβαίως, υπάρχουν και μερικές δεκάδες πλούσιων Ελλήνων, κυρίως μεγαλοεπιχειρηματιών και εφοπλιστών, που έχουν αγοράσει ακίνητα πολλών εκατομμυρίων ευρώ.

 

Επιλεκτικές τοποθετήσεις
Σύμφωνα με τον κ. Θεολόγο Μπόσδα, διευθύνοντα σύμβουλο της Engel & Voelkers North που δραστηριοποιείται στη γερμανική κτηματαγορά, «υπάρχει πάντα η τάση να μεγεθύνεται η διάθεση με τις πραγματικές αγοραπωλησίες. Ωστόσο, οι τοποθετήσεις που γίνονται είναι επιλεκτικές τόσο σε σπίτια όσο και σε περιοχές. Πρόκειται κατά κύριο λόγο για οικονομικά ακίνητα και όχι επενδυτικά, για οικογένειες φοιτητών που αντί να πληρώνουν ενοίκιο έχουν το δικό τους σπίτι».

Οπως επισημαίνει ο κ. Μπόσδας, στο Βερολίνο υπάρχουν είτε Ελληνες επενδυτές που αποκτούν σπίτια για φοιτητές είτε επενδυτές σε αναδυόμενες περιοχές, κυρίως παλιά ακίνητα τα οποία ανακατασκευάζουν.

«Υπάρχουν και περιπτώσεις όπου έχουν γίνει αγοραπωλησίες με... 7ψήφιο νούμερο για όλο το κτίριο με στόχο να κερδίζουν επιπλέον 10%-20%. Ελληνες, Ρώσοι και Ινδοί είναι καλοί πελάτες σε Βερολίνο και Λονδίνο», αναφέρει. Σε ό,τι αφορά την ταυτότητα των μεγαλοεπενδυτών στη Γερμανία, ακούγονται πολλά αλλά τίποτε δεν επιβεβαιώνεται. Πρόκειται, πάντως, για επιχειρηματίες, ιδιοκτήτες εύρωστων επιχειρήσεων ηλικίας άνω των 55 ετών καθώς και για επιφανείς εφοπλιστές, οι οποίοι πηγαίνουν στη Γερμανία με συντεταγμένες κινήσεις, δημιουργούν εταιρείες και αγοράζουν ακριβά ακίνητα.

Από τα ονόματα που ακούγονται ως ισχυροί επενδυτές στη Γερμανία είναι αυτό του επιχειρηματία Δημήτρη Καρέλας που δραστηριοποιείται στον τομέα της κλωστοϋφαντουργίας και του εφοπλιστή Ευάγγελου Πιστιόλη.

Πέρυσι, δημοσίευμα της γερμανικής εφημερίδας Handelsblatt ενέπλεκε τον εφοπλιστή Γ. Οικονόμου στην αγορά μεγάλης αλυσίδας του λιανεμπορίου στη Γερμανία. Επρόκειτο για την αγορά 134 καταστημάτων της αλυσίδας Kaufhof και αγοραστής εμφανιζόταν μια εταιρεία real estate ονόματι Signa με έδρα τη Βιέννη.

Το περιοδικό Spiegel σε πρόσφατο ρεπορτάζ του τόνιζε ότι η προτίμηση των Ελλήνων επενδυτών στις γερμανικές πόλεις οφείλεται και στο γεγονός ότι π.χ. στο Βερολίνο οι τιμές των ακινήτων κυμαίνονται στα 1.400-1.500 ευρώ/τ.μ., πολύ χαμηλότερα από τις τιμές στο Παρίσι, το Μιλάνο ή στην Μπολόνια.

Ταυτόχρονα το περιοδικό ανέφερε ότι «δεν είναι μόνο οι πλούσιοι, αλλά και πολλοί οικογενειάρχες που αγοράζουν ακίνητα, προκειμένου να εξασφαλίσουν ένα διαμέρισμα για τα παιδιά τους που σπουδάζουν σε μια πόλη όπου σημειώνεται έκρηξη στην αγορά ακινήτων». Βέβαια κάποιοι αναλυτές φοβούνται ότι η υπερβάλλουσα ζήτηση των προηγούμενων ετών έχει ήδη δημιουργήσει μια φούσκα τιμών που αν σκάσει θα προκαλέσει μεγάλη ζημιά στους ιδιοκτήτες. Είναι χαρακτηριστικό ότι μέσα στο 2012 η μέση τιμή για τα ακίνητα του Βερολίνου έχει ανέβει στα 3.000 ευρώ/τ.μ. από 2.000 ευρώ πριν από έναν χρόνο.

 

Υπάρχει πολλή μεγάλη ζήτηση
40% έχουν αυξηθεί τα ενοίκια

Η κατακόρυφη άνοδος στην αξία των ακινήτων στη Γερμανία, και ειδικά στο Βερολίνο, που μέχρι πρότινος θεωρείτο η φθηνότερη μητρόπολη της Ευρώπης, καθιστά τη γερμανική αγορά πολύ ελκυστική για τους επενδυτές. Εξ ου και η νέα τάση να αγοράζουν κατοικίες ακόμη και ξένοι σε διάφορες γερμανικές πόλεις, με στόχο να τις εκμεταλλευτούν ενοικιάζοντάς τες.

Μια από τις αιτίες αυτής της άνθισης στην αγορά ακινήτων είναι η μείωση στην ανοικοδόμηση νέων κατοικιών και ειδικά των επιχορηγούμενων από το κράτος, με αποτέλεσμα να υπάρχει μεγάλη ζήτηση και μικρή προσφορά. Είναι χαρακτηριστικό ότι στο Αμβούργο, την πιο «καυτή» περιοχή αυτή τη στιγμή για τους επενδυτές σε ακίνητα, υπάρχουν 1,6 εκατομμύρια νέα διαθέσιμα διαμερίσματα σε επιδοτούμενες κατοικίες και οι δικαιούχοι είναι περισσότεροι από 6 εκατομμύρια. Η πλειονότητα, λοιπόν, εξ αυτών, αναζητούν στέγη σε ακίνητα που ανήκουν σε ιδιώτες.

Σε όλες τις μεγαλουπόλεις της Γερμανίας, και κυρίως την πρωτεύουσα, ανακαινίζονται οι παλιές κατοικίες για να αποκτήσουν καλύτερη ενεργειακή απόδοση. Βάσει νόμου, το κόστος της ανακαίνισης επιβαρύνει σημαντικά τους ενοικιαστές, καθώς ο ιδιοκτήτης μπορεί να προσθέτει κάθε χρόνο 11% επιπλέον στην τιμή του ενοικίου. Επί της ουσίας, η αύξηση στα ενοίκια υπερβαίνει το 40% στις μέχρι τώρα φθηνές πόλεις, όπως το Βερολίνο.

Το πιο ακριβό ενοίκιο φτάνει τα 13 ευρώ/τ.μ. στο Μόναχο, 12 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο είναι το μίσθωμα στην Φρανκφούρτη και 5 ευρώ σε Λειψία και Μαγδεμβούργο.

Ακόμη, η νέα νομοθεσία είναι πιο ευνοϊκή για τους ιδιοκτήτες, καθώς δεν επιτρέπει στους ενοικιαστές να ζητήσουν μείωση του μισθώματος ούτε κατά τη διάρκεια εκτέλεσης των εργασιών, εφόσον αυτή δεν ξεπερνά τους τρεις μήνες.

Στον αντίποδα, για εκατομμύρια ενοικιαστές σε ολόκληρη τη Γερμανία η κατάσταση λαμβάνει τραγικές διαστάσεις. Οπως προειδοποιούν οικονομολόγοι, ακόμη και η μεσαία τάξη αδυνατεί να αντεπεξέλθει στην κατακόρυφη άνοδο των μισθωμάτων, οπότε τίθεται σε κίνδυνο η κοινωνική ειρήνη. Αρκετά από τα ομόσπονδα κρατίδια έχουν αρχίσει να επεξεργάζονται νομοσχέδια για την προστασία των ενοικιαστών και κυρίως των συνταξιούχων, οι οποίοι φτάνουν να δίνουν ακόμη και τα δύο τρίτα της σύνταξής τους στο ενοίκιο.

Κάθε χρόνο εκπίπτει το 2% της συνολικής δαπάνης
3,5% έως 4,5% της αξίας ο φόρος για την αγορά

Ιδιαίτερα προσεκτικοί θα πρέπει να είναι οι Ελληνες που αγοράζουν ακίνητα στη Γερμανία, καθώς το φορολογικό πλαίσιο είναι διαφορετικό και έχει πολλές ιδιαιτερότητες. Σύμφωνα με τη δικηγορική εταιρεία Α.Π.& Γκενεράλης στη Γερμανία ισχύουν τα εξής:

Η φορολόγηση της αγοράς του ακίνητου επιβαρύνεται στη Γερμανία με φόρο μεταβίβασης ακινήτου (Grunderwerbssteuer) που κυμαίνεται αυτήν τη στιγμή από το 3,5%?4,5 % ανάλογα με το ομόσπονδο κρατίδιο στο οποίο γίνεται η αγορά και υπολογίζεται επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου. Για ιδιώτες που μεταπωλούν το ακίνητο που αγόρασαν σε χρονικό διάστημα μικρότερο της δεκαετίας ισχύει ο φόρος υπερτιμήματος ο οποίος υπολογίζεται και επιβάλλεται στο υπερτίμημα που προέκυψε από τη διαφορά του τιμήματος αγοράς (μείον φόρους που εκπίπτουν) και του τιμήματος μεταπώλησης του ακινήτου.

 

Κίνητρα
Για κεφαλαιουχικές εταιρείες ο ως άνω φόρος επιβάλλεται και στην περίπτωση που η μεταπώληση γίνεται μετά το πέρας της δεκαετίας. Η φορολογική επιβάρυνση μπορεί όμως να ελαχιστοποιηθεί εφόσον τα κέρδη από τη μεταπώληση επανεπενδυθούν σε ακίνητα στη Γερμανία και το ακίνητο παρέμεινε στην ιδιοκτησία του επενδυτή τουλάχιστον 6 έτη. Οι συντελεστές φορολογίας της μεταπώλησης εξαρτώνται από τη νομική μορφή του κάτοχου του ακίνητου.

Για τα φυσικά πρόσωπα η φορολόγηση των εισοδημάτων από ακίνητα εξαρτάται από την φορολογική κλίμακα στην οποία εντάσσεται το συγκεκριμένο πρόσωπο σύμφωνα με τα εισοδήματά του και την οικογενειακή του κατάσταση. Οι συντελεστές ξεκινούν από το 14 % και φτάνουν μέχρι το 42 %. Τα φορολογητέα έσοδα των κεφαλαιουχικών εταιρειών που διαχειρίζονται ακίνητα επιβαρύνονται με ενιαίο συντελεστή φόρου εισοδήματος εταιριών ύψους 15%.

Επιπλέον μπορεί να υπάρξει επιβάρυνση των φορολογητέων εσόδων με φόρο επιτηδεύματος που κυμαίνεται από 7% έως 17,15%, ο οποίος όμως δεν ισχύει για εταιρείες που διαχειρίζονται οικιστικά ακίνητα.

Επίσης, οι επενδυτές θα πρέπει να γνωρίζουν ότι εκπίπτει σε ετήσια βάση το 2 % της συνολικής δαπάνης της αγοράς. Ετσι σε μια αγορά ακινήτου αξίας 500.000 € και συνολική επιβάρυνση για τον επενδυτή 555.000 € (συμπεριλαμβανομένων των δαπανών για φόρο μεταβίβασης 3,5%, μεσίτη 6 % και συμβολαιογράφο 1,5 % = 11 %) η ετήσια απόσβεση κυμαίνεται στις 8.800 €, ποσό το οποίο αφαιρείται από τα έσοδα του ακινήτου σε ετήσια βάση, μειώνοντας έτσι αισθητά τη φορολογητέα ύλη.

 

Και στην Ελλάδα
Ψάχνουν ευκαιρίες

Τον τελευταίο καιρό, σύμφωνα με ειδικούς της αγοράς, το ενδιαφέρον για ακίνητα στη Γερμανία ή τη Βρετανία έχει ατονήσει. Κι αυτό συνδέεται με τις πολιτικοοικονομικές εξελίξεις στην Ελλάδα, δηλαδή με την εκταμίευση της δόσης και την εξάλειψη του grexit. Πολλοί Ελληνες που σκόπευαν να βγάλουν τα λεφτά τους στο εξωτερικό τηρούν στάση αναμονής καθώς βλέπουν ότι η ελληνική κτηματαγορά συνεχίζει την καθοδική της πορεία με αποτέλεσμα να δημιουργούνται μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες. Οσο μάλιστα δε θα υπάρχει το country risk τόσο οι αγοραπωλησίες ακινήτων στο εξωτερικό θα μειώνονται.

 

ΒAΣΙΛΗΣ Σ. ΚΑΝΕΛΛΗΣ
vkanel@pegasus.gr