ΑΠ & Γκενεράλης Δικηγορική Εταιρεία


Η Αγορά Ακινήτου στη Γερμανία

 

Η γερμανική αγορά ακίνητων προσφέρει  ευκαιρίες,  καλές αποδόσεις και την ιδανική διέξοδο για ελληνικά κεφάλαια που
αναζητούν σταθερές αξίες στο εξωτερικό. Πέρα από τις ελληνικές επιχειρήσεις που αναζητούν ιδιόκτητους χώρους για την επέκταση
τους στη γερμανική αγορά, υπάρχουν πλέον και αρκετοί Έλληνες ιδιώτες που έχουν ανακαλύψει τις ευκαιρίες που προσφέρονται.

Ειδικότερα στο Βερολίνο, η τελευταία τετραετία συνέβαλε δραματικά στην αλλαγή των συνθηκών που αφορούν την αγορά ακινήτου. 

Επενδυτές από όλο τον κόσμο έχουν αγοράσει και εκμεταλλεύονται ακίνητα στην πόλη και μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες

έχουν χτίσει υπερσύγχρονα συγκροτήματα κατοικιών σε περιοχές του κέντρου, με αποτέλεσμα σε ορισμένες γετονιές, οι τιμές να έχουν αυξηθεί έως και 30%.


Λόγω του αυξημένου ενδιαφέροντος από Έλληνες επενδυτές, η εταιρία Συμβούλων Ακινήτων  Immoconsult,  η Δικηγορική

Εταιρεία μας και  η γερμανική εταιρία φοροτεχνικών Dierkes & Partner παρουσιάζουν συνοπτικά την γερμανική αγορά ακινήτων,

εστιάζοντας στα εξής:

 

Α. Επιλογή του Ακινήτου
Β. Το φορολογικό πλαίσιο της επένδυσης
Γ. Το νομικό πλαίσιο της επένδυσης  

 

Α. Επιλογή του Ακινήτου
Το πιο σημαντικό συγκριτικό πλεονέκτημα της γερμανικής αγοράς είναι το εύρος επιλογών που προσφέρει. Πέρα από τα κλασικά
οικιστικά ακίνητα, διαμερίσματα, διπλό- ή μονοκατοικίες που υπάρχουν και στην Ελλάδα, η Γερμάνια προσφέρει πάρα πολλές
ευκαιρίες στα λεγόμενα ακίνητα απόδοσης / εισοδήματος.

Οι γερμανοί διαχωρίζουν την αγορά σε τρεις βασικές κατηγορίες:


Ι. Τα αμιγώς οικιστικά ακίνητα απόδοσης  
Σε αυτά συγκαταλέγονται συνήθως πολυκατοικίες 10 έως 20 διαμερισμάτων με κανένα ή το πολύ ένα κατάστημα στο
ισόγειο. Η συγκεκριμένη κατηγορία επένδυσης ουσιαστικά δεν υπάρχει στην Ελλάδα, αφού οι ιδιοκτησίες σε οικιστικά
ακίνητα σπανίως βρίσκονται στα χέρια ενός ιδιοκτήτη.  Οι τιμές στα ακίνητα αυτά κυμαίνονται από 500 € το τ.μ.
(παλαιά ακίνητα μικρών πόλεων) έως 2.000 € τ.μ. (νεόδμητα καλών περιοχών μεγάλων αστικών κέντρων)
και οι αποδόσεις από 6 έως και 10 %.
ΙΙ. Τα μεικτά ακίνητα απόδοσης
Σε αυτά τα ακίνητα τα έσοδα από τις μισθώσεις προέρχονται κατά 50% από τη μίσθωση διαμερισμάτων και
κατά 50% από την μίσθωση καταστημάτων και γραφείων. Λόγω της αυξημένης συμμετοχής των εμπορικών μισθώ-
σεων στα έσοδα, οι αποδόσεις είναι συνήθως μεγαλύτερες.
ΙΙΙ. Τα αμιγώς εμπορικά ακίνητα
Αυτή η κατηγορία περιλαμβάνει χώρους γραφείων, μεγάλα εμπορικά κέντρα τύπου  MALL με τις περισσότερες
συναλλαγές να γίνονται  όμως στα λεγόμενα μικρά εμπορικά κέντρα, που και  αυτά είναι  μια κατηγορία
επένδυσης τυπικά γερμανική, που δεν γνωρίζουμε από την Ελληνική αγορά.  Τα μικρά εμπορικά κέντρα καλύπτουν
συνοικιακές ή τοπικές ανάγκες μικρών πόλεων και αποτελούνται συνήθως από ένα μεγάλο Σουπερ Μάρκετ ως
μισθωτής "άγκυρα" και δυο ή τρία αλλά καταστήματα που καλύπτουν συμπληρωματικές ανάγκες των καταναλωτών
(φούρνος ζαχαροπλαστείο, κομμωτήριο, κάβα, κατάστημα κινητής τηλεφωνίας κλπ). Οι  αποδόσεις σε αυτά τα
ακίνητα κυμαίνονται από το 7.5 έως και 12 %.

Για θεσμικούς επενδυτές προσφέρονται παρά πολλές δυνατότητες
για επενδύσεις σε επενδυτικά πακέτα που περιέχουν ακίνητα και από τις τρεις κατηγορίες.


Β. Το φορολογικό πλαίσιο της επένδυσης
Η αγορά, η πώληση, η κληρονομία ακινήτων καθώς και τα εισοδήματα από ακίνητα κείμενα εντός της γερμανικής επικράτειας φορολο-
γούνται σύμφωνα με το γερμανικό φορολογικό σύστημα, ασχέτως του αν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου διαμένει εντός ή εκτός Γερμανίας.
Έλληνες που σκοπεύουν να επενδύσουν στην γερμανική αγορά ακινήτων οφείλουν ως εκ τούτου να συνυπολογίσουν κατά την αγορά
ακινήτου στη Γερμάνια τις ιδιαιτερότητες και τα συγκριτικά πλεονεκτήματα του γερμανικού φορολογικού συστήματος.      
Το γερμανικό σύστημα φορολόγησης ακινήτων χαρακτηρίζεται και διέπεται από τέσσερις παραμέτρους που στοιχειοθετούν και τις βασι-
κές διάφορες του από το ελληνικό φορολογικό σύστημα, διαχρονική σταθερότητα στις βασικές επιλογές και στους συ-

ντελεστές φορολόγησης :

  • φορολόγηση μόνον των πραγματικών κερδών που αποφέρει το ακίνητο - αφαιρούνται σχεδόν όλες οι δαπάνες.
  • φοροαπαλλαγές για έσοδα που επανεπενδύονται στο ίδιο το ακίνητο ή σε άλλα ακίνητα στη Γερμανία.
  • φοροαπαλλαγές για μακροχρόνιες επενδύσεις σε ακίνητα που γίνονται με χρονικό ορίζοντα που ξεπερνάει την δεκαετία (διαφοροποιήσεις ανάλογα με τη νομική μορφή)

Ι. Η φορολόγηση της αγοράς του ακινήτου
Η φορολόγηση της αγοράς του ακίνητου επιβαρύνεται στη Γερμανία με φόρο μεταβίβασης ακινήτου (Grunderwerbssteuer) που κυμαίνεται
αυτή τη στιγμή από το 3,5 – 6% ανάλογα με το ομόσπονδο κρατίδιο στο οποίο γίνεται  η αγορά και  υπολογίζεται  επί  της
πραγματικής αξίας του ακινήτου.
ΙΙ. Η φορολόγηση της μεταπώλησης του ακινήτου
Για ιδιώτες που μεταπωλούν το ακίνητο που αγόρασαν σε  χρονικό διάστημα μικρότερο της δεκαετίας ισχύει ο φόρος υπερτιμήματος ο
οποίος υπολογίζεται και επιβάλλεται στο υπερτίμημα που προέκυψε από την διάφορα του τιμήματος αγοράς  (μείον  φόρους που
εκπίπτουν) και του τιμήματος μεταπώλησης του ακινήτου. Για κεφαλαιουχικές εταιρίες ο ως άνω φόρος επιβάλλεται και στην πε-
ρίπτωση που η μεταπώληση γίνεται μετά το πέρας της δεκαετίας. Η φορολογική επιβάρυνση μπορεί όμως να ελαχιστοποιηθεί εφόσον τα
κέρδη από την μεταπώληση επανεπενδυθούν σε ακίνητα στη Γερμανία και  το ακίνητο παρέμεινε στην ιδιοκτησία του επενδυτή τουλάχιστον 6 έτη. 

Οι συντελεστές φορολογίας της μεταπώλησης εξαρτώνται από την νομική μορφή του κάτοχου του ακίνητου.
ΙΙΙ. Η φορολογία των εισοδημάτων από ακίνητα στη
Γερμανία
Η φορολόγηση των εισοδημάτων από ακίνητα διαφέρει ανάλογα με το αν ο φορολογούμενος είναι φυσικό πρόσωπο ή κεφαλαιουχική εταιρία.

Κοινά και για τις δυο κατηγορίες είναι τα έξοδα που αναγνωρίζονται και μειώνουν το υποκείμενο σε φορολόγηση κέρδος.
 
 1. Τι εκπίπτει στη Γερμανία   
Παρουσιάζουμε τις δαπάνες που εκπίπτουν τόσο για εταιρίες όσο και για ιδιώτες σε ετήσια βάση.
Εκπίπτουν σε ετήσια βάση το 2 % της συνολικής δαπάνης της αγοράς του ακινήτου ως απόσβεση.

  • Όλοι οι τόκοι του δανείου
  • Τα έξοδα διαχείρισης
  • Τα έξοδα συντήρησης
  • Ποσοστό των δαπανών για το λογιστή

Το βασικό πλεονέκτημα του γερμανικού φορολογικού συστήματος έγκειται στο ότι σε ετησία βάση αφαιρείται περίπου το 2 % της
συνολικής δαπάνης αγοράς του ακινήτου ως απόσβεση. Έτσι σε μια αγορά ακινήτου αξίας 500.000 € και συνολική επιβάρυνση για τον
επενδυτή 555.000 € (συμπεριλαμβανομένων των δαπανών για φόρο μεταβίβασης 3,5 %, μεσίτη 6 % και συμβολαιογράφο 1,5 % = 11 %)
η ετήσια απόσβεση κυμαίνεται στις 8.800 €2 ποσό το οποίο αφαιρείται από τα έσοδα του ακινήτου σε ετήσια βάση μειώνοντας έτσι αισθητά
την φορολογητέα ύλη. Επισημαίνεται ότι η ως άνω απόσβεση δεν ισχύει μόνο για εταιρίες αλλά και για ιδιώτες.   
Ως εκ τούτου οι συντελεστές που σε ορισμένες κατηγορίες μπορεί να είναι υψηλότεροι από του συντελεστές που ισχύουν στην Ελλάδα
οδηγούν τελικά σε χαμηλότερη φορολογική επιβάρυνση. Ο συντελεστής του 2% της απόσβεσης εφαρμόζεται στην αξία του κτιρίου και
όχι του οικοπέδου. Ο καθορισμός της αξίας του κτιρίου και του οικοπέδου γίνεται από τις κατά τόπον αρμόδιες ΔΟΥ και ποικίλει. Συνήθως η άξια του
κτιρίου υπολογίζεται στο 80% και του οικόπεδου στο 20% του συνολικού τιμήματος που καταβλήθηκε για την αγορά του ακινήτου

εφόσον η άξια του  κτιρίου καθοριστεί στο 80% του συνολικού τιμήματος αγοράς του ακινήτου.


2. Συντελεστές φορολογίας των εισοδημάτων φυσικών
προσώπων
Για τα φυσικά πρόσωπα η φορολόγηση εξαρτάται από την φορολογική κλίμακα στην οποία εντάσσεται το συγκεκριμένο πρόσωπο σύμ-
φωνα με τα εισοδήματά του και την οικογενειακή του κατάσταση. Οι συντελεστές ξεκινούν από το 14 % και φτάνουν μέχρι  το 42 %.


3. Φορολογία των  εισοδημάτων κεφαλαιουχικών  
εταιριών.
Τα φορολογητέα έσοδα των κεφαλαιουχικών εταιριών που διαχειρίζονται ακίνητα επιβαρύνονται με ενιαίο συντελεστή φόρου
εισοδήματος εταιριών ύψους 15%.
Επιπλέον μπορεί να υπάρξει επιβάρυνση των φορολογητέων  εσόδων με φόρο επιτηδεύματος που κυμαίνεται από 7% έως 17,15 %3 ο
οποίος όμως δεν ισχύει για εταιρίες που διαχειρίζονται οικιστικά ακίνητα.
Η απόδοση των μερισμάτων στους μετόχους φορολογείται με 26,5%. Σημειώνεται όμως ότι ο συγκεκριμένος φόρος επιβάλλεται μόνον με
την απόδοση του μερίσματος στους μετόχους. Η συνολική επιβάρυνση μπορεί ως εκ τούτου να μειωθεί όταν τα μερίσματα μένουν
στην εταιρία και επανεπενδύονται.
Σημαντική μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης μπορεί επίσης να επιτευχθεί στις περιπτώσεις που η απόδοση των μερισμάτων δεν γίνε-
ται σε ετήσια βάση αλλά σε μεγαλύτερα χρονικά διαστήματα.  
 
 4. Η αποφυγή διπλής φορολόγησης
Για Έλληνες που δραστηριοποιούνται επενδυτικά στη γερμανική αγορά ακινήτων ισχύει το σύμφωνο αποφυγής διπλής φορολόγησης
μεταξύ Ελλάδας και Γερμανίας του 1967, ανάλογα με το ομόσπονδο κράτος στο οποίο βρίσκεται το ακίνητο.
Στη φορολογική δήλωση δηλώνονται τα εισοδήματα και ο φόρος που ήδη βεβαιώθηκε και καταβλήθηκε στη Γερμάνια. Ο φορολογούμενος
καλείται να πληρώσει συμπληρωματικό φόρο μόνον εάν για το συγκεκριμένο εισόδημα προβλέπεται υψηλότερος συντελεστής στην Ελ-
λάδα. Το εισόδημα ή το μέρισμα που λαμβάνει ιδιώτης ή εταιρία με έδρα την Ελλάδα φορολογείται και στην Ελλάδα, αλλά εκπίπτει ο
φόρος που έχει καταβληθεί στη Γερμανία.


5. Γενικό Συμπέρασμα
Συνολικά διαπιστώνεται ότι το γερμανικό φορολογικό σύστημα προσφέρει πολλές δυνατότητες μείωσης της φορολογικής επιβάρυνσης
για επενδυτές που στοχεύουν σε μια μακροχρόνια επένδυση στη γερμανική αγορά. Ταυτόχρονα επιβραβεύει την καλή διαχείριση και συ-
ντήρηση των ακινήτων αφού τα έξοδα διαχείρισης και συντήρησης εκπίπτουν στο σύνολό τους.
Οι  συντελεστές που σε ορισμένες κατηγορίες μπορεί  να είναι υψηλότεροι από του συντελεστές που ισχύουν στην Ελλάδα, οδηγούν
τελικά σε  χαμηλότερη φορολογική επιβάρυνση,  επειδή το φορολογητέο εισόδημα μειώνεται  αισθητά από τα ποσά που
εκπίπτουν.
Λόγω των παραπάνω δυνατοτήτων που προσφέρονται, κρίνεται σκόπιμο ο φορολογικός προέλεγχος του ακινήτου να είναι ενδελεχής
και να διενεργείται ταυτόχρονα με τον νομικό και τεχνικό έλεγχο πριν από την υλοποίηση της συγκεκριμένης επένδυσης.


Γ.  Το νομικό πλαίσιο της επένδυσης
Το νομικό καθεστώς που ισχύει στη Γερμανία κάνει τη συναλλαγή εύκολη και προπάντων ασφαλή. Το κτηματολόγιο υπάρχει στη
Γερμανία ως θεσμός από τον προπερασμένο αιώνα και κατοχυρώνει  την  δημόσια πίστη στην  ορθότητα των
εγγεγραμμένων δικαιωμάτων, με τον ίδιο τρόπο που προβλέπεται και για το Ελληνικό κτηματολόγιο.    


Ι. Επιστολή Πρόθεσης Αγοράς (Letter of Intent)
Η προκαταβολή που στην Ελλάδα πληρώνεται προς δέσμευση του ιδιοκτήτη στην Γερμανία δεν συνηθίζεται. Αντ΄αυτής γίνεται
συνήθως χρήση της Επιστολής Πρόθεσης Συνεργασίας / Αγοράς (Letter of Intent). Σε αυτό το ιδιωτικό συμφωνητικό το οποίο
συντάσσεται από τους δικηγόρους του αγοραστή και υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, ο ενδιαφερόμενος δηλώνει ότι
προτίθεται να αγοράσει το ακίνητο στο συμφωνηθέν τίμημα μέσα σε ένα χρονικό διάστημα στο οποίο θα προβεί στον έλεγχο του
ακινήτου.  Ενώ ο ιδιοκτήτης του ακινήτου εγγυάται  στον ενδιαφερόμενο το αποκλειστικό δικαίωμα αγοράς του ακινήτου
στο συμφωνηθέν χρονικό διάστημα.   

Παρόλα αυτά σε κρατίδια με υψηλή εμπορικότητα, όπως το Βερολίνο, οι ιδιοκτήτες πλέον ζητούν προκαταβολή που κυμαίνεται από 1000 έως 3000 ευρώ.

Η προκαταβολή αυτή κατόπιν αφειρείται από το συνιλικό τίμημα.
ΙΙ. Νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence)
Στο ως άνω χρονικό διάστημα διεξάγεται ο νομικός και τεχνικός έλεγχος της επένδυσης. Συγκεκριμένα ελέγχεται και συντάσσεται
γνωμάτευση για τα εξής με το ακίνητο σχετιζόμενα ζητήματα :

  • Έλεγχος  τίτλων ιδιοκτησίας,  βάρη,  δουλείες  κλπ (κλασσικός ελληνικός έλεγχος τίτλων)
  • Έλεγχος των μισθωτηρίων συμβολαίων, διάρκεια της μίσθωσης, όροι αναπροσαρμογής του μισθώματος
  • Έλεγχος των ασφαλιστικών συμβάσεων που αφορούν το ακίνητο
  • Έλεγχος των συμβάσεων διαχείρισης του ακινήτου
  • Συμβάσεις που αφορούν το μάρκετινγκ του ακινήτου
  • Δικαστικό ιστορικό του ακινήτου, δικαστικές διενέξεις με μισθωτές, υπηρεσίες, δήμους, κρατικούς φορείς
  • Περιβαλλοντικός έλεγχος, εάν το ακίνητο πληροί  τις προϋποθέσεις
  • Τεχνικός έλεγχος της κατασκευής και γνωμάτευση σχετική με τα έξοδα συντήρησης που προβλέπονται για τα επόμενα 5 χρόνια. Με βάση τους ως άνω ελέγχους συντάσσεται  γνωμάτευση που εγκρίνει, απορρίπτει ή εγκρίνει υπό όρους την επένδυση.

ΙΙΙ. Τα Συμβόλαια
Εφόσον δεν παρουσιαστούν προβλήματα στο νομικό και τεχνικό έλεγχο, η υπογραφή των συμβολαίων μπορεί να διεκπεραιωθεί
μέσα σε δυο με τρεις  εβδομάδες από την ημέρα που ο επενδυτής είδε για πρώτη φορά το ακίνητο.
Η υπογραφή των συμβολαίων γίνεται σε συμβολαιογράφο στην Γερμανία,  όπου δυο συνεργαζόμενα συμβολαιογραφεία στο
Βερολίνο και  το Αμβούργο προσφέρουν τη δυνατότητα υπογραφής συμβολαίων στα γερμανικά και στα αγγλικά.  Μπορεί
όμως να διεξαχθεί και στην γερμανική πρεσβεία των Αθηνών με την διαδικασία της νομιμοποίησης του αντιπροσώπου που
υπογράφει  άνευ  πληρεξουσιότητας  (Genehmigung  des vollmachtlosen Vertreters). Σε αυτές τις περιπτώσεις ένα τρίτο
πρόσωπο υπογράφει  το συμφωνητικό αγοραπωλησίας ως αντιπρόσωπος άνευ πληρεξουσίου στο γερμανό συμβολαιογράφο
και ο αγοραστής νομιμοποιεί αυτή την πράξη στη γερμανική πρεσβεία και ο πωλητής αντίστοιχα σε κάποιο συμβολαιογράφο
που βρίσκεται στη πόλη στην οποία διαμένει.
 

*Επισημαίνουμε ότι η ως άνω παρουσίαση είναι συνοπτική και σε
καμιά περίπτωση δεν υποκαθιστά εξειδικευμένες νομικές ή
φοροτεχνικές υπηρεσίες.